Erbschaftssteuer und Steuerstrategien bei Immobilien
Tina
Die Freude über ein geerbtes Haus kann schnell einem nüchternen Erwachen weichen. Seit 2023 werden geerbte Immobilien steuerlich höher bewertet. Besonders enge Verwandte profitieren jedoch von hohen Freibeträgen:
- Ehepartner: 500.000 Euro
- Kinder: 400.000 Euro
- Enkel: 200.000 Euro
- Geschwister: 20.000 Euro
Aktuelle Marktpreise beachten
Der Vermögenswert orientiert sich an den aktuellen Marktpreisen, die aber steigen und die Freibetragsgrenze schnell überschreiten können. Je höher das Vermögen, desto höher die Steuerklasse. Besteuert wird jedoch nur der überschreitende Betrag, und zwar folgendermaßen:
- bis zu 75.000 Euro: 7 Prozent
- zwischen 75.001 und 300.000 Euro: 11 Prozent
- zwischen 300.001 und 600.000 Euro: 15 Prozent
- über 600.000 Euro: 30 Prozent
Selbst einziehen und Steuern sparen
Ziehen Ehegatten oder Kinder in die geerbte Immobilie ein und liegt ihr Wert unter dem Freibetrag, bleibt das Erbe steuerfrei. Den Freibetrag können sie dann auch für andere vererbte Vermögenswerte nutzen – allerdings nur, wenn es sich um den Hauptwohnsitz und nicht um ein Ferienhaus handelt. Stirbt der Erblasser in einem Pflegeheim, zählt die vererbte Immobilie weiterhin als Hauptwohnsitz. Für Kinder darf das Haus jedoch nicht größer als 200 Quadratmeter sein, sonst müssen sie es anteilig versteuern. Ehegatten betrifft diese Einschränkung nicht.
Damit die Erbschaftssteuer nicht nachträglich fällig wird, müssen die Erben einige Kriterien erfüllen:
- Sie müssen innerhalb von sechs Monaten in die Immobilie einziehen.
- Eine Verzögerung des Einzugs ist nur bei erforderlichen Sanierungen möglich, deren Notwendigkeit glaubhaft nachgewiesen werden muss.
- Sie müssen die Immobilie mindestens 10 Jahre als Hauptwohnsitz nutzen.
Vermieter und Selbstnutzer profitieren von günstigen Steuerbedingungen
Bei einem Verkauf der Immobilie fällt eine Spekulationssteuer bzw. eine Steuer auf den Erlös an. Diese lässt sich jedoch umgehen: Vermietete Immobilien können zehn Jahre nach dem Kauf steuerfrei verkauft werden. Das gilt auch für vererbte Immobilien, wenn der Erblasser die Frist bereits erfüllt hat. Ist dies nicht der Fall, gilt das Kaufdatum des Erblassers – wurde die Immobilie z. B. sieben Jahre vor dessen Tod erworben und vermietet, muss der Erbe noch drei Jahre warten. Bei selbst bewohnten Immobilien, egal ob Erst- oder Zweitwohnsitz, beträgt die Frist nur drei Jahre.
Wer die Immobilie vermietet, kann die Instandhaltungs- und Sanierungskosten von der Steuer absetzen und gleichzeitig den Wert steigern. Alternativ ist eine Schenkung möglich, bei der die gleichen Steuerfreibeträge wie bei der Erbschaftssteuer gelten. Teurere Immobilien lassen sich so stückweise steuerfrei übertragen.
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